Radar Abitamo, 5 de octubre de 2026. Actualizado el 7 de octubre.
El 29 de septiembre, el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos ley de vivienda. El 2 de octubre, el Congreso los derogó. El 5 de octubre, Pedro Sánchez convocó elecciones generales para el 29 de noviembre. Y el 6 de octubre, el Gobierno los aprobó de nuevo.
Cuatro hitos en una semana. Y una pregunta que nadie ha respondido bien: ¿qué pasa con mi contrato?
Qué se aprobó el 29 de septiembre
Fueron dos textos. El primero, el Real Decreto ley 26/2026, se publicó en el BOE el 30 de septiembre. Reunía varias medidas: la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2030, un límite a la compra especulativa por parte de entidades inversoras (solo por debajo del 70% del valor de mercado, hasta finales de 2028) y ventajas fiscales para el alquiler.
También tocaba el bolsillo de los inquilinos de forma directa. En los contratos cuyo aniversario cayera mientras el decreto estuviera vigente, la renta no podía subir si ya superaba el límite del sistema de índices de referencia, y en el resto de casos el aumento no podía pasar del 2%. Además, el inquilino al corriente de pago podía pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que vencieran antes de 2029.
El segundo, el Real Decreto ley 27/2026, se publicó el 1 de octubre y entraba en vigor el día siguiente. Su objetivo era la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. Los contratos se renovarían automáticamente por periodos de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. El propietario tendría que avisar con seis meses de antelación para no renovar, frente a los dos meses del inquilino, y pagaría una indemnización de al menos doce mensualidades de una vivienda comparable, salvo excepciones como la necesidad de vivienda propia o de un familiar.
Qué pasó después
Los dos decretos necesitaban la convalidación del Congreso en un plazo de 30 días. No hizo falta esperar tanto. El 2 de octubre, el PP, Vox y Junts votaron en contra y el Pleno los derogó. Según la OCU, el segundo decreto estuvo en vigor ese mismo día, y el BOE publicó las resoluciones de derogación esa misma jornada.
Según la OCU, lo que se hizo mientras los decretos estuvieron vigentes, como una actualización de renta con aniversario el 1 de octubre o una suspensión judicial ya acordada, sigue siendo válido. La OCU recomienda revisar comunicaciones, burofaxes, solicitudes y resoluciones judiciales con sus fechas.
Qué ha cambiado desde el 6 de octubre
El Gobierno no esperó a las elecciones. El 6 de octubre aprobó de nuevo los dos decretos, con cambios que, según la prensa, mantienen su esencia, y el BOE los publicó el 7 de octubre con nuevos números.
El Real Decreto ley 29/2026 recoge casi todo el paquete y está en vigor desde el 8 de octubre. Si no hay acuerdo entre las partes, la subida anual de la renta no puede superar el 2%, o el IRAV si es menor, hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta ya supera el máximo en una zona tensionada, no procede subida. El inquilino al corriente de pago, y que lo ha estado los ocho meses anteriores, puede pedir una prórroga de hasta dos años, que terminará antes del 31 de diciembre de 2028. La suspensión de desahucios de vulnerables sigue hasta 2030, y el límite a las compras especulativas, por debajo del 70% del valor de mercado, se alarga hasta 2030 y alcanza a grandes tenedores. Incorpora además una deducción del 10% en el IRPF por el alquiler de vivienda habitual para rentas bajas y los préstamos Tu Casa, de hasta 50.000 euros al 0% para la primera compra, con una dotación inicial de 10.000 millones.
El Real Decreto ley 28/2026 es el de los contratos. Mantiene las renovaciones automáticas de cinco años, o siete si el arrendador es una empresa, el preaviso de seis meses del propietario frente a los dos del inquilino, y la indemnización de al menos doce mensualidades. Según el BOE entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. El texto del BOE no condiciona esa fecha a ninguna votación. El Gobierno y la prensa, en cambio, dicen que depende de que la Diputación Permanente lo convalide, y no hemos encontrado fecha para esa votación. Si lo deroga, dejaría de aplicarse. Se aplica a los contratos que venzan a partir de su entrada en vigor, también a los ya firmados.
El decreto añade dos prórrogas extraordinarias más. Una de un año para inquilinos vulnerables, y otra de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado, obligatoria para grandes tenedores. Las dos se piden a solicitud del inquilino, y se coordinan con la prórroga de dos años del Real Decreto ley 29/2026.
El mercado no esperó
Los propietarios ya habían reaccionado. El Observatorio del Alquiler, de la Fundación Alquiler Seguro, detectó 4.290 viviendas menos de las previstas entre el 28 y el 30 de septiembre, justo cuando se anunciaron los decretos. El propio Observatorio advierte de que no todo ese descenso se puede atribuir a la regulación.
El problema viene de antes. Según idealista/data, en 2025 había 510.091 anuncios de alquiler de larga estancia en España, frente a los 902.664 de 2018. Son unos 393.000 menos en siete años, contando solo los anuncios activos en su plataforma.
Cuando un propietario no sabe qué reglas tendrá su contrato dentro de tres meses, retrasa la firma. Y cuando un inquilino no sabe si su prórroga existe, no puede planificar ni mudarse ni quedarse.
Qué viene ahora
La Diputación Permanente, un órgano de 69 miembros que asume las funciones del Congreso mientras las Cortes están disueltas, tiene un plazo máximo de 30 días para convalidar o derogar los decretos, según Euronews. Su aritmética es distinta a la del Pleno, pero ya hemos visto que un decreto puede caer a los pocos días.
Eso significa que el Real Decreto ley 29/2026 se aplica hoy, con el riesgo de que se derogue, y que el 28/2026 todavía no se aplica. Y que después de las elecciones del 29 de noviembre, una nueva mayoría puede cambiar el rumbo otra vez.
Qué hacer mientras tanto
Si eres propietario, fíjate en el aniversario de tu contrato y en la fecha de vencimiento. Si vence después del 15 de noviembre, la renovación automática podría aplicarse a tu contrato. Desde el 8 de octubre, la subida de renta tiene el tope del 2%, o el IRAV si es menor, mientras el decreto siga en vigor. Documenta las fechas de cada comunicación con tu inquilino y revisa cuándo vence tu contrato.
Si eres inquilino, guarda cualquier comunicación recibida desde el 1 de octubre. Si tu contrato vence pronto, consulta si te interesa pedir la prórroga extraordinaria, y consulta antes de firmar cualquier cambio.
En ambos casos, lo que sí está en tus manos es tener el contrato y cada comunicación bien documentados. Las reglas pueden cambiar con una votación. Los papeles firmados, no.
Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico. Los decretos pueden ser derogados o modificados tras la votación de la Diputación Permanente.