Radar Abitamo, 5 de outubro de 2026. Atualizado a 7 de outubro.
A 29 de setembro, o Conselho de Ministros espanhol aprovou dois reales decretos ley sobre habitação. A 2 de outubro, o Congresso revogou-os. A 5 de outubro, Pedro Sánchez convocou eleições gerais para 29 de novembro. E a 6 de outubro, o Governo voltou a aprová-los.
Quatro marcos numa semana. E uma pergunta a que ninguém respondeu bem: o que acontece ao meu contrato?
O que foi aprovado a 29 de setembro
Foram dois textos. O primeiro, o Real Decreto ley 26/2026, foi publicado no BOE (o diário oficial espanhol) a 30 de setembro. Reunia várias medidas: a suspensão de despejos de pessoas vulneráveis sem alternativa de habitação até 31 de dezembro de 2030, um limite à compra especulativa por entidades investidoras (apenas abaixo de 70% do valor de mercado, até ao final de 2028) e benefícios fiscais para o arrendamento.
Mexia também diretamente no bolso dos inquilinos. Nos contratos cujo aniversário caísse enquanto o decreto estivesse em vigor, a renda não podia subir se já excedesse o limite do sistema de índices de referência, e nos restantes casos o aumento não podia passar de 2%. O inquilino com os pagamentos em dia podia ainda pedir uma prorrogação extraordinária até dois anos para contratos que terminassem antes de 2029.
O segundo, o Real Decreto ley 27/2026, foi publicado a 1 de outubro e entrava em vigor no dia seguinte. O objetivo era a estabilidade dos contratos de habitação permanente. Os contratos renovar-se-iam automaticamente por períodos de cinco anos, ou sete se o senhorio for pessoa coletiva. O senhorio teria de avisar com seis meses de antecedência para não renovar, contra dois meses do inquilino, e pagaria uma indemnização de pelo menos doze rendas de uma habitação comparável, salvo exceções como a necessidade da casa para uso próprio ou de um familiar.
O que aconteceu depois
Os dois decretos precisavam de ser convalidados pelo Congresso no prazo de 30 dias. Não foi preciso esperar tanto. A 2 de outubro, o PP, o Vox e o Junts votaram contra e o plenário revogou-os. Segundo a OCU, o segundo decreto esteve em vigor nesse mesmo dia, e o BOE publicou as resoluções de revogação na mesma data.
Segundo a OCU, o que foi feito enquanto os decretos vigoraram, como uma atualização de renda com aniversário a 1 de outubro ou uma suspensão judicial já decretada, mantém-se válido. A OCU recomenda rever comunicações, cartas registadas, pedidos e decisões judiciais com as respetivas datas.
O que mudou desde 6 de outubro
O Governo não esperou pelas eleições. A 6 de outubro aprovou de novo os dois decretos, com alterações que, segundo a imprensa, mantêm a sua essência, e o BOE publicou-os a 7 de outubro com novos números.
O Real Decreto ley 29/2026 reúne quase todo o pacote e está em vigor desde 8 de outubro. Se não houver acordo entre as partes, o aumento anual da renda não pode ultrapassar 2%, ou o IRAV se for inferior, até 31 de dezembro de 2027. Se a renda já exceder o máximo numa zona tensionada, não há aumento. O inquilino com os pagamentos em dia, e que os teve nos oito meses anteriores, pode pedir uma prorrogação até dois anos, que terminará antes de 31 de dezembro de 2028. A suspensão de despejos de pessoas vulneráveis vai até 2030, e o limite às compras especulativas, abaixo de 70% do valor de mercado, alarga-se até 2030 e abrange grandes detentores. Inclui ainda uma dedução de 10% no IRPF pela renda da habitação permanente para rendimentos baixos e os empréstimos Tu Casa, até 50.000 euros a 0% para a primeira compra, com uma dotação inicial de 10.000 milhões.
O Real Decreto ley 28/2026 é o dos contratos. Mantém as renovações automáticas de cinco anos, ou sete se o senhorio for uma empresa, o aviso de seis meses do senhorio contra dois do inquilino, e a indemnização de pelo menos doze rendas. Segundo o BOE, entra em vigor a 15 de novembro de 2026. O texto do BOE não condiciona essa data a nenhuma votação. O Governo e a imprensa, pelo contrário, dizem que depende de a Diputación Permanente o convalidar, e não encontrámos data para essa votação. Se o revogar, deixaria de se aplicar. Aplica-se aos contratos que terminem a partir da sua entrada em vigor, também aos já assinados.
O decreto acrescenta duas prorrogações extraordinárias. Uma de um ano para inquilinos vulneráveis, e outra de até três anos em zonas de mercado residencial tensionado, obrigatória para grandes proprietários. Ambas dependem de pedido do inquilino e coordenam-se com a prorrogação de dois anos do Real Decreto ley 29/2026.
O mercado não esperou
Os proprietários já tinham reagido. O Observatorio del Alquiler, da Fundación Alquiler Seguro, detetou 4.290 casas a menos do que o previsto entre 28 e 30 de setembro, precisamente quando os decretos foram anunciados. O próprio Observatorio avisa que nem toda essa descida se pode atribuir à regulação.
O problema vem de trás. Segundo o idealista/data, em 2025 havia 510.091 anúncios de arrendamento de longa duração em Espanha, contra 902.664 em 2018. São cerca de 393.000 a menos em sete anos, contando apenas os anúncios ativos na sua plataforma.
Quando um senhorio não sabe que regras terá o seu contrato daqui a três meses, adia a assinatura. E quando um inquilino não sabe se a sua prorrogação existe, não consegue planear nem mudar-se nem ficar.
O que vem a seguir
A Diputación Permanente, um órgão de 69 membros que assume as funções do Congresso enquanto as Cortes estão dissolvidas, tem um prazo máximo de 30 dias para convalidar ou revogar os decretos, segundo a Euronews. A sua aritmética é diferente da do plenário, mas já vimos que um decreto pode cair em poucos dias.
Isto significa que o Real Decreto ley 29/2026 se aplica hoje, com o risco de ser revogado, e que o 28/2026 ainda não se aplica. E que depois das eleições de 29 de novembro, uma nova maioria pode mudar o rumo outra vez.
O que fazer entretanto
Se é senhorio, atenção ao aniversário e à data de termo do seu contrato. Se terminar depois de 15 de novembro, a renovação automática pode aplicar-se ao seu contrato. Desde 8 de outubro, o aumento da renda tem o teto de 2%, ou do IRAV se for inferior, enquanto o decreto se mantiver em vigor. Registe as datas de cada comunicação com o seu inquilino e verifique quando termina o seu contrato.
Se é inquilino, guarde qualquer comunicação recebida desde 1 de outubro. Se o seu contrato termina em breve, veja se lhe interessa pedir a prorrogação extraordinária, e peça aconselhamento antes de assinar qualquer alteração.
Em ambos os casos, o que está nas suas mãos é ter o contrato e cada comunicação bem documentados. As regras podem mudar com uma votação. Os papéis assinados não.
Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. Os decretos podem ser revogados ou alterados após a votação da Diputación Permanente.